La loi Carrez portant le nom de son auteur Gilles Carrez émise le 18 décembre 1996, vise à permettre à un acquéreur de bien immobilier de connaître avec exactitude, la surface du bien qu’il acquière. C’est un dispositif qui améliore la protection des acheteurs de lots et sanctionne les manquements (volontaires ou involontaires) faits par les agences ou les vendeurs. En effet, des modifications interviennent souvent lors de la vente d’une surface. Ce qui entraine parfois des litiges et des contentieux judiciaires. Ce qui conduit à l’adoption de cette loi visant à renforcer la protection des acheteurs.
Loi Carrez : définition et contexte
Pour mieux définir la loi Carrez, il est important de se référer à la loi n° 96-1107 du 18/12/96. Depuis que la loi Carrez est en vigueur, les acheteurs de lots en copropriété voient leur protection renforcée contre les fraudes de surface. Les vendeurs leur délivrent désormais des garanties de bonnes mesures des surfaces achetées. Ils ont également une meilleure compréhension des dimensions desdites surfaces (parties privatives).
Bien que la législation autorise le vendeur à réaliser lui-même les mesures, il est plus judicieux de laisser un diagnostiqueur immobilier le faire. Ce dernier est un professionnel et il est capable de faire les mesures correctes en tenant compte de la loi carrez. Cela met le client en confiance et en parallèle, le vendeur est couvert en cas de litiges ou de contentieux pour mauvaise déclaration de la superficie loi carrez. Dans ce cas, la responsabilité civile du vendeur est écartée et la charge revient au diagnostiqueur immobilier. Par ailleurs, vous pouvez avoir plus d’informations ici.
Dans quels cas la loi Carrez est-elle nécessaire ?
La loi carrez concerne l’immobilier et l’investissement locatif. Elle devient obligatoire dans les ventes immobilières lorsque le bien vendu est situé dans un immeuble en copropriété. La surface dudit bien fait au moins 8 mètres carrés. Cette loi est applicable à tout type de bien : local commercial ou professionnel, appartement, commerce, maison, etc.
Par contre, les maisons individuelles sont dispensées de ce dispositif. Il en est de même des biens cédés en VEFA qui sont régis par une autre législation. Le vendeur doit obligatoirement mentionner dans le contrat de vente : la superficie de la partie privative qui concerne le lot cédé en cas de :
- Promesse de vente ou d’achat unilatéral,
- Les contrats de location-accession,
- Contrat de location-vente,
- Compromis de vente,
- Vente en viager.
Par contre, ce dispositif n’est pas obligatoire dans la vente ou le projet d’investissement locatif de maisons individuelles. Les biens vendus sur plan également ne sont pas pris en compte. Il en est de même des caves, parking, garages, etc. dont la surface est inférieure à 8 mètres carrés.
Bien que cette loi ne soit pas exigée dans la cession d’une maison individuelle, il est toujours conseillé de mesurer la maison selon le mesurage de la loi carrez. En effet, investir dans l’immobilier comporte des risques et qu’il convient de minimiser dès le départ.
Base de calcul de la loi Carrez
En se basant sur la définition de la loi carrez, il s’agit des surfaces closes couvertes dont la hauteur du plafond est supérieure à 1,80 mètre. En d’autres termes, selon cette loi, une surface habitable inclut les greniers et les combles, les placards ainsi que la superficie des planchers. Toutes les pièces dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 mètre sont également prises en compte sans tenir compte de l’usage qui en est fait.
Sont également pris en compte :
- La mezzanine à condition qu’elle respecte la hauteur sous plafond imposée par la loi,
- Les chambres mansardées dont la superficie est supérieure ou égale à 180 centimètres.
Sont exclus du calcul, les terrasses et balcons, les cages, les embrasures des portes et fenêtres, les parkings et garages, les cloisons, les murs et les marches d’escalier. Les petites surfaces de moins de 8 mètres carrés sont également exclues même si leurs hauteurs sont dans les normes.
Calcul de la superficie selon la loi carrez
C’est une méthode de calcul qui est complexe et qui fait appel à des connaissances diverses. Pour ce faire, il est recommandé de faire appel à un professionnel (diagnostiqueur immobilier). Ce dernier connaît tous les paramètres à prendre en compte et pourra faire les calculs nécessaires avant de délivrer une attestation en bonne et due forme. Le professionnel dispose d’équipement de pointe comme le télémètre laser avec lequel il peut prendre des mesures avec une extrême précision. Doté de logiciels de calculs, il peut aussi faire les calculs facilement et en un rien de temps.
Le diagnostic se fait avant l’annonce de cession du bien pour permettre au vendeur de faire figurer les mesures dans les documents y afférents. Ces mesures ainsi que les résultats du diagnostic restent valables tant qu’une modification n’est pas intervenue sur le bien concerné.
Par contre, les travaux d’extension ou d’abattement peuvent modifier la superficie plancher. Il est donc recommandé de reprendre les mesures.
Que faire en cas d’erreur ou d’omission dans les mesures ?
En cas d’erreur ou d’omission constatée dans les mesures, c’est le vendeur qui est tenu responsable s’il a fait lui-même les calculs. Il peut toutefois bénéficier d’un seuil de tolérance qui est de 5 %. Au-delà de cette marge, il encourt des sanctions. Au cas où cette différence dépasse les 5 %, plusieurs cas de figure peuvent se présenter. il peut être question que:
- La surface réelle dépasse celle exprimée dans l’acte selon la loi carrez : dans ce cas, aucun complément de prix n’est demandé,
- La surface réelle est inférieure à celle exprimée dans l’acte. Dans ce cas, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature du contrat pour demander un remboursement. Ce dédommagement doit être proportionnel à la mesure manquante. Si les mesures sont totalement erronées, il peut aussi exiger une réduction sur le prix de vente du bien.
Pour éviter les sanctions, certains vendeurs se cachent derrière le seuil de tolérance (5 %). Il est donc courant de remarquer des écarts de 4 %. Cette marge parait anodine, mais convertie en mètre carré, peut représenter une grosse somme que l’acquéreur devra débourser.
